Família arremata casa em leilão da Caixa por R$ 190 mil, encontra telhado desabado e edital dizia “bom estado de conservação”: cláusula de risco do comprador tem limites na Justiça.
Arrematou casa no leilão da Caixa e encontrou telhado desabado?
Uma família comprou imóvel por R$ 190 mil em leilão da Caixa. O edital dizia “bom estado de conservação”. Na vistoria, telhado desabado e infiltração total. A Caixa alega que o comprador aceitou o risco. Será que a cláusula resiste na Justiça?
Fernanda e Ricardo, casal de Belo Horizonte, pesquisaram durante meses antes de arrematar uma casa de três quartos em leilão extrajudicial da Caixa Econômica Federal por R$ 190 mil, quase 40% abaixo da avaliação. O edital descrevia o imóvel como “em bom estado de conservação”. A vistoria interna não foi autorizada antes do leilão porque a casa estava ocupada pelo antigo morador. Quando finalmente entraram, o cenário era outro: telhado parcialmente desabado, infiltração generalizada, mofo nas paredes, piso estufado e instalação elétrica comprometida. O orçamento de reparo ficou em R$ 87 mil. Ao reclamar, ouviram da Caixa que o edital continha cláusula expressa de que o comprador assumia todos os riscos.
A Caixa pode se eximir de responsabilidade por vícios que o edital não mencionou?
A cláusula existe e está em praticamente todos os editais de leilão da Caixa. O texto padrão informa que o imóvel é vendido “no estado em que se encontra” e que cabe ao arrematante verificar as condições de conservação e ocupação. Porém, essa cláusula tem limites jurídicos claros quando o próprio edital contém informação contraditória.
Se o edital diz “bom estado de conservação” e o imóvel tem telhado desabado, há contradição entre a descrição e a realidade. O artigo 441 do Código Civil determina que o vendedor responde por vícios ocultos que tornem a coisa imprópria para o uso ou lhe diminuam o valor. Quando a instituição financeira descreve o imóvel como “em bom estado” e impede a vistoria prévia, cria uma legítima expectativa que pode ser contestada judicialmente.
O comprador de leilão tem alguma proteção contra vícios ocultos?
A proteção é limitada, mas não inexistente. Dois argumentos sustentam a defesa do arrematante quando o imóvel apresenta problemas graves não informados no edital.
• Informação falsa ou contraditória no edital: se a descrição afirma “bom estado” e a realidade é oposta, o arrematante pode pedir anulação da venda ou abatimento do preço com base no artigo 441 do Código Civil. A boa-fé objetiva (artigo 422 do CC) impõe que a informação no edital seja verdadeira.
• Impossibilidade de vistoria prévia: quando a Caixa não permite acesso ao interior do imóvel antes do lance, o comprador fica impedido de verificar o “estado em que se encontra”. Tribunais já entenderam que negar o acesso e ao mesmo tempo transferir o risco ao comprador é contraditório.
• CDC aplicável à Caixa: o STJ já reconheceu que a relação entre a Caixa e o comprador de imóvel em leilão pode ser regida pelo CDC quando a instituição atua como fornecedora. Nesse caso, a cláusula de isenção de responsabilidade por vícios pode ser considerada abusiva (artigo 51, I, do CDC).
Tribuna Livre Brasil, com informações do portal Tupi
