Mesmo sob juros elevados, os fundos imobiliários voltaram a ganhar fôlego. O IFIX, principal índice do setor na B3, renovou o recorde histórico no pregão de sexta-feira (17) ao atingir o patamar de 3.930 pontos.

No acumulado de 12 meses, a alta é de 18%. O movimento, segundo analistas, pode se estender caso a Selic continue a cair.

O índice reúne os FIIs (Fundos Imobiliários) mais negociados. Ele subiu 21,1% entre janeiro e dezembro do ano passado, apesar de a Selic ter permanecido no maior patamar em quase duas décadas ao longo de 2025.

O primeiro corte na Selic veio em março deste ano, quando o Copom reduziu a taxa de 15% para 14,75% ao ano. A perspectiva, segundo o último Boletim Focus, é que o juro termine 2026 no patamar de 12,5% ao ano.

Nesse cenário, analistas veem espaço para continuidade da melhora dos FIIs, embora em ritmo possivelmente mais moderado.

Os FIIs são fundos que investem no mercado imobiliário. Na prática, funcionam como uma forma de aplicar nesse mercado sem comprar um imóvel diretamente. As cotas são negociadas na Bolsa, e o retorno do investidor pode vir tanto da valorização dessas cotas quanto dos rendimentos distribuídos periodicamente pelo fundo.

Esses rendimentos vêm dos aluguéis dos imóveis da carteira ou dos juros pagos pelos títulos adquiridos pelo fundo, os chamados fundos de tijolo e de papel.

Para Julya Wellisch, diretora da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), uma das principais vantagens do produto é democratizar o acesso a esse mercado, permitindo ao investidor aplicar em shopping centers, galpões logísticos ou lajes corporativas com um ticket bem menor do que o exigido para comprar um imóvel.

Larissa Gatti e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA, destacam a mesma lógica. Para eles, os principais atrativos para a pessoa física estão no menor valor de entrada, na gestão profissional, na diversificação e na liquidez, ainda que a negociação de FIIs seja menos intensa do que a de ações.

Uma característica importante desses fundos é a distribuição de rendimentos. Pela legislação, os FIIs devem distribuir aos cotistas ao menos 95% dos lucros apurados, com base em regime de caixa, a cada semestre.

Na prática, porém, muitos fundos fazem pagamentos mensais, o que ajuda a explicar o apelo do produto entre investidores em busca de renda recorrente.

Os rendimentos pagos pelos fundos continuam isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo cumpra algumas regras, como ter ao menos 50 cotistas, ser negociado em Bolsa e não ficar muito concentrado em um único investidor. Já o lucro obtido com a venda das cotas segue tributado em 20%.

Para o investidor iniciante, a primeira distinção a entender é entre fundos de tijolo e fundos de papel. Os chamados fundos de tijolo investem em imóveis físicos, como shoppings, galpões e escritórios. Neles, a receita costuma vir dos aluguéis e da valorização patrimonial dos ativos. Já os fundos de papel investem em títulos ligados ao setor imobiliário, principalmente os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Menezes resume a diferença de forma direta. “No fundo de tijolo, o investidor está exposto ao imóvel; no fundo de papel, à dívida”, afirma.

Nos fundos de papel, os recursos são aplicados principalmente em CRIs, títulos de dívida ligados ao setor imobiliário. Segundo analistas do Itaú BBA, esses papéis podem ter garantias como um imóvel dado em garantia, receitas futuras, como aluguéis, vinculadas ao pagamento da dívida, e uma reserva de recursos para cobrir atrasos ou calotes.

Essa diferença muda também o perfil de risco. Nos fundos de tijolo, pesam fatores como vacância, inadimplência, localização e qualidade do imóvel. Nos de papel, o foco recai mais sobre a qualidade do crédito, as garantias da operação e o indexador dos títulos.

Em termos simplificados, não existe um tipo mais seguro em qualquer cenário: tudo depende do risco que o investidor aceita correr e da qualidade da carteira.

A trajetória da Selic ajuda a entender o comportamento recente do setor. Em geral, os fundos de papel tendem a se beneficiar mais de juros altos, sobretudo quando carregam títulos atrelados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou ao IPCA, índice que mede a inflação no Brasil.

Já os fundos de tijolo costumam ganhar tração quando o mercado começa a enxergar queda de juros, já que um custo de capital menor pode melhorar a precificação dos ativos, estimular a atividade imobiliária e aumentar o apetite por aplicações de risco.

Na avaliação de Wellisch, foi isso o que aconteceu em 2025. Segundo ela, as diferentes estratégias de fundos reagiram de maneiras distintas ao cenário macroeconômico, mas o rendimento de dividendos ainda elevado ajudou a manter a procura pelos FIIs mesmo com os juros altos.

Larissa afirma que a recuperação de 2025 refletiu não só a expectativa de queda da Selic, mas também os descontos nas cotas no fim de 2024 e a melhora de vários segmentos, com menor vacância e alta dos aluguéis pedidos em alguns mercados.

Para 2026, a avaliação dos especialistas é cautelosamente positiva. Julya vê um ano ainda de transição, mas com viés favorável.

No Itaú BBA, a expectativa é de continuidade da recuperação, apoiada na perspectiva de queda dos juros e na melhora de parte dos fundamentos do mercado imobiliário. Menezes ressalta, porém, que o mercado costuma antecipar esse movimento, o que significa que parte desse efeito já pode estar refletido nos preços.

Isso não significa que qualquer FII seja indicado para qualquer investidor. Os especialistas recomendam olhar além dos dividendos.

Nos fundos de tijolo, pesam fatores como localização, qualidade dos imóveis, perfil dos inquilinos, vacância e gestão. Nos fundos de papel, a atenção deve estar na qualidade do crédito, nas garantias e na composição da carteira.

Outro indicador importante é o P/VP, que compara o preço da cota com o valor patrimonial do fundo.

Quando está abaixo de 1, a cota é negociada com desconto. Mas isso não garante uma oportunidade, já que o mercado pode estar precificando riscos como vacância alta, localização pior ou perspectivas mais fracas para a carteira.

Os FIIs continuam ocupando um espaço intermediário entre o imóvel físico e a renda fixa. Para quem busca renda periódica, acesso mais barato ao mercado imobiliário e liquidez maior do que a de um apartamento ou sala comercial, eles seguem atraentes.

Os especialistas ressaltam que FIIs não são renda fixa com outro nome: as cotas oscilam, os riscos variam conforme a carteira, e a escolha do fundo deve levar em conta a qualidade dos ativos e o perfil do investidor, e não apenas a tendência do momento.